Hoe zit dat precies met een tweede huis? Sinds dit jaar is het een stuk minder aantrekkelijk geworden om in Nederland een tweede woning aan te schaffen. Voor veel ondernemers rijst daarom de vraag: is een tweede huis een luxe of blijft het ook een goede belegging en/of pensioenvoorziening?

Een tweede huis in Nederland

Koop je dit jaar in Nederland een tweede woning, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Dat maakt de aanschaf van een tweede huis veel duurder dan een aantal jaar geleden: het tarief is sinds 2020 met een tussenstap gestegen van 2% naar 10,4%. Een flinke verhoging! Wat de aanschaf van een tweede huis in Nederland ook onaantrekkelijker maakt is de gestegen hypotheekrente. Sowieso is deze voor tweede huizen minstens een halve procent hoger dan voor een huis waar je zelf gaat wonen. Maar het grootste nadeel is wel dat de regels voor de vermogensrendementsheffing (de belastingen in box 3) zijn aangescherpt. Een tweede huis telt namelijk mee als belegging waarop je een verondersteld rendement maakt.

Voor een in Nederland gekocht huis telt de WOZ-waarde van die woning mee als vermogen in box 3. Ook wanneer je het object alleen voor jezelf gebruikt en niet verhuurt. De belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat je over de WOZ-waarde een fictief rendement maakt van 6,17%. Het rendement wordt belast tegen 32% inkomstenbelasting. Een kleine rekensom: bij de tweede woning in Nederland met een WOZ-waarde van € 450.000,- is het fictieve rendement € 27.765,-. Hierover betaal je dan 32% belasting, dat is een bedrag van ruim € 8800,-. Eventuele huurinkomsten en waardestijgingen worden nu niet belast, maar dit wil de overheid vanaf 2027 wel in gaan voeren.

Zijn huizen in het buitenland financieel aantrekkelijk?

Tweede woning in het buitenland
Nu tweede huizen in Nederland duurder geworden zijn, wordt het financieel gezien vaak aantrekkelijker om een huis in het buitenland te kopen. Nederland heeft met veel landen belastingverdragen om zo te voorkomen dat mensen dubbel belasting moeten betalen. Wanneer de tweede woning in het buitenland ligt, zal dat land door het situsbeginsel belasting heffen. Door samenloop van het woonplaatsbeginsel en het situsbeginsel leidt het bezit van een tweede woning in het buitenland tot een dubbele belastingontheffing. Echter, om dit te voorkomen, zal Nederland een vrijstelling verlenen. De WOZ waarde van het huis moet dan wel nog opgegeven worden in box 3, maar je krijgt voor ongeveer hetzelfde bedrag een aftrekpost. Hierdoor hoef je per saldo (nagenoeg) niets aan belasting te betalen ook niet als het land waar de woning is gelegen geen belasting heft.

Lenen van de BV
De meeste tweede huizen worden (gedeeltelijk) gefinancierd door middel van een hypothecaire geldlening. De hypotheekrente voor een tweede huis is fiscaal niet aftrekbaar, maar je kunt wel de schuld in mindering brengen op je vermogen in box 3. In het verleden ging dat simpel en werden de bezittingen tegenover de schulden weggestreept. Nu is de berekening voor de belastingheffing ingewikkelder en ongunstiger. Voor schulden geldt een fictieve rente van ongeveer 2,5% (het exacte bedrag wordt eind van het jaar vastgesteld). Het bedrag van de fictieve rente op je schulden mag je aftrekken van het bedrag van 6,17% rendement op de WOZ-waarde van het tweede huis.

Mensen met een eigen bedrijf lenen voor een tweede huis soms geld van hun BV. Dit is namelijk fiscaal en financieel gezien gunstiger dan een bancaire financiering. Echter, sinds 2023 mag je niet meer onbeperkt lenen van de eigen BV. Buiten de eigenwoningschuld mag je maximaal € 700.000 lenen van je BV. Als het totale bedrag van alle leningen bij de BV (m.u.v. de eigenwoningschuld) op 1 januari van een jaar meer bedraagt dan €700.000, dan betaal je over het meerdere 26,9% inkomstenbelasting in box 2. Wees je dus bewust van de consequenties van lenen bij de eigen BV.

Wil je enerzijds investeren in je pensioen, vermogen opbouwen door rendement te maken uit verhuur en/of werken combineren met vakantie? Dan kan een investering in een tweede woning aantrekkelijk zijn. Gezien de recente ontwikkelingen in box 3, wordt het aantrekkelijker om te investeren in een tweede woning in het buitenland. Laat je wel goed informeren of de voor- en nadelen en goed begeleiden in het buitenland. Door andere wet- en regelgeving is het namelijk niet aantrekkelijk om in ieder land onroerend goed aan te kopen!